La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020 declara que las cantidades pagadas en concepto de gastos de hipoteca que estén incluidas en una cláusula declarada abusiva deben ser devueltas al consumidor.
(Puedes encontrar el documento con la Sentencia completa al final del artículo)
¿Qué tipo de gastos tiene una hipoteca?
Al contratar una hipoteca y financiar la venta podemos encontrar dos tipos de gastos:
Un impuesto sobre la escritura notarial, denominado Actos Jurídicos Documentados (AJD) un porcentaje que oscila entre un 0,5 % y el 1,5 % dependiendo del gravamen que aplique cada comunidad autónoma, por ejemplo, en la Comunidad Valenciana se aplica un 1,5 %.
España es el país con el impuesto AJD más alto de la UE
Los gastos de constitución del préstamo hipotecario. Son los gastos que se pagan por contratar un préstamo hipotecario con una entidad financiera:
- Escritura de la casa y copias
- Registro de la propiedad
- IAJD Arancel notarial
- Gestión de compraventa del inmueble
- Tasación
¿Qué gastos hipotecarios puedo reclamar?
- Gastos notariales: suelen representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. Podemos recuperar la mitad de esta partida.
- Gestoría y tasación: en principio con la STJUE se devolvería el 100% del importe.
- Gastos de Registro de la Propiedad: no suelen superar el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria y tenemos derecho a recuperar todo lo abonado.
¿Qué gastos hipotecarios no se pueden recuperar?
- El IAJD
- Los gastos de compra de la vivienda
- El coste de escriturar una subrogación
¿Puedo recuperar la comisión por apertura?
Cada vez son más los juzgados que consideran abusiva esta cláusula, debido a la falta de negociación de este gasto entre entidad y cliente junto con la ausencia de justificación de los gastos.
Sobre la comisión de apertura, La sentencia deja abierta la vía para reclamar la comisión de apertura, resolviendo que no es un elemento esencial del contrato, es una comisión y como tal debe responder a un servicio. Además, te puede suponer más dinero que los gastos ya que es un porcentaje de la cantidad del préstamo. Por lo tanto, debemos analizar si dicho coste tiene justificación.
¿Cómo puedo reclamar?
La OCU afirma que en el año 2015 los gastos de formalización de hipotecas supusieron para los consumidores unos 450 millones de euros.
Se calcula que esto podría haber afectado a más de 6 millones de hipotecas y anima a los afectados a interponer demandas contra las entidades financieras.
- Lo primero que deberá hacer el consumidor es acercarse a un despacho de abogados o alguna asociación de consumidores para poder comenzar su reclamación.
- Tener toda la documentación de la hipoteca (tasación, factura de la notaría, del registro, de la gestoría y de la aceptación) ya que se reclaman todos los costes del préstamo hipotecario.
Sentencia asuntos acumulados C-224-19 Caixabank y C-259-19 BBVA
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